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咖姐课堂 | 以房換房”or“以房養房”如何实现无缝对接?

咖姐课堂 | 以房換房”or“以房養房”如何实现无缝对接?

来源:深圳中原地産网发表时间:2019年09月06日 13:50

隨著生活需求的變化,不少朋友們會想要換房,或是爲了孩子換學區房,或是爲了父母換低樓層,或是經濟條件改善想換大房子……目前,換房有“以房換房”“以房養房”兩種解決辦法,那麽該如何選擇?又要注意哪些問題呢?


以房養房


先说下以房養房——是指在换房的时候,保留首套房,用另外的资金去购买新房。然后將首套房用作投資出租,利用部分租金來還新房的月供


“以房養房”注意事项

★ 以房養房的前提条件是手中有足夠的資金支撐新房的首付款,如果首付款有壓力,還硬撐著兩套房同時在手就不太值得。

★ 关于首套房,前期可以用来养新房,后期随着工资的增高和还款压力变小等因素,用来出租的首套房也可以进行出售等处理。


以房換房


以房換房是指賣掉自己現有的房子,來重新購買新的房子


先買後賣

资金较为充裕的换房者,可能选择先買後賣的顺序。这样就不存在手中无房需要租房的过渡期,也不会因等待房子卖出而错过心仪房源。

但如果需要貸款,就會有首付提高、無法享受首套房優惠貸款利率的弊端,換房成本提高。


先賣後買

反之再看先賣後買的顺序,可能存在租房的过渡期,也可能错失好房源。

好處在于賣了房子之後資金充裕,還可享受首套房的首付和貸款利率優惠,換房成本較低。


除了算好过渡期房租和贷款这笔账,“以房換房”还要注意这些:


★ 把握好買賣時間節點,既能緩解資金的壓力,又能保障自己的生活有序進行。不然可能新房急需資金付款的時候,老房回款還沒收到;或出現自己要長期租房過渡的情況。


過渡期居住問題也可以這樣解決:一是嘗試適當延長賣房交易周期,協商向買家“返租”;二是考慮賣房給投資客,這類人群購房後不會急需入住。這樣能免去租房、搬家的麻煩。


★ 购买二手房,注意房齡。换房时,如果选择新房则选好品牌、质量即可。但如果换的是二手房,那么就一定要注意房齡。

首先對購房者來說,如果符合滿五唯一的條件,可減免一些稅費。

不過房齡又不能太大,超過20年房齡的二手房貸款放款會很困難。


選擇支付能力較好的買家,確保在換房的過程中及時拿到資金,避免新房首付款無法准時到位的情況。


資金一定要進行第三方監管。尤其是對于二手房交易來說,本身交易流程就複雜,涉及多方,如果有了資金監管,對購房者來說,確實能省心不少,可選擇委托專業的房産中介機構進行交易。


深圳中原地産爲例,設有專職團隊、專款賬戶、專屬系統以及专业流程来保障托管资金的安全;在按揭及赎楼环节,深圳中原地産始终坚持首期款由第三方監管,以及兩筆款贖樓的方式,確保樓款的安全。


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