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新房供应骤降 二手弱势反弹

新房供应骤降 二手弱势反弹

来源:深圳中原地産网发表时间:2019年08月12日 19:50

01 宏 观 经 济 · 政 策

制造業PMI回升但依然處于收縮區間

坚持房住不炒 不将房地产作为短期刺激经济的手段

政策调控收紧 松绑难度加大

三年行动计划出炉 大湾区建设加速

[宏观] 制造業PMI回升但依然處于收縮區間

  • 2019年7月份,中國官方制造業采購經理指數(PMI)爲49.7%,比上月上升0.3百分點,財新PMI也回升0.5個百分點,但依然居于榮枯線以下,經濟下行壓力仍大。

  • 7月中美關系有所緩和,雖然進出口依然受到影響,但內需提振,同時受減稅降費、定向降准等利好刺激,企業信心回升,生産總體加快。

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[政策]坚持房住不炒 不将房地产作为短期刺激经济的手段中央政治局會議:不將房地産作爲短期刺激經濟的手段

中共中央政治局7月30日召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。上半年經濟運行延續了總體平穩、穩中有進的發展態勢,主要宏觀經濟指標保持在合理區間;下半年財政政策要加力提效,繼續落實落細減稅降費政策;貨幣政策要松緊適度,保持流動性合理充裕。同時會議強調,堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,落實房地産長效管理機制,不將房地産作爲短期刺激經濟的手段。

銀保監會:加強房地産信托領域風控

7月6日,銀保監會有關部門負責人表示,針對近期部分房地産信托業務增速過快、增量過大的信托公司,銀保監近日開展了約談警示,要求這些信托公司增強大局意識,嚴格落實“房住不炒”的總要求,嚴格執行房地産市場調控政策和現行房地産信托監管要求。7月10日,部分地區銀保監局召集轄區內信托公司開會,進一步對地産信托融資業務及部分信托公司提出要求。在地産信托融資業務上,首先,要求信托公司的地産信托業務需事前報告,監管部門將進行逐筆審核;同時,事前業務報告僅接受符合“四三二”條件且交易結構爲貸款模式,此外對于因合規原因被退回事前報告的房地産信托業務,將嚴肅追究合規審查責任。

央行:對高杠杆經營大型房企的貸款行爲加強監管

7月29日,中國人民銀行在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會。會議要求,銀行要強化問題導向和目標導向,充分認識信貸結構調整的必要性和迫切性,從宏觀審慎角度審視經營思想、經營策略,重塑和培養經營能力,轉變傳統信貸路徑依賴,合理控制房地産貸款投放,加強對經濟社會發展重點領域和薄弱環節信貸支持。堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用于購房,加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地産的資金管理。加強對存在高杠杆經營的大型房企的融資行爲的監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資産負債率。

[政策] 政策调控收紧 松绑难度加大苏州限购限售再升级 新房满3年后方可转让江蘇省蘇州市政府24日晚出台進一步完善房地産市場平穩健康發展的工作意見,明確自25日起,從用地出讓、居民購房、住房轉讓、信貸稅收四方面合理引導住房需求,抑制投機炒房,穩定市場預期。非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市範圍內申請購買首套住房時,應提供自購房之日起前3年內在蘇州市範圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。擴大住房限制轉讓實施範圍,即蘇州市區範圍內新取得預(銷)售許可的商品住房項目(含已取得預售許可尚未開始網簽的項目),購房人自取得不動産權證之日起滿3年後方可轉讓;二手住房通過市場交易購房人新取得不動産權證滿5年後方可轉讓。河南開封:撤銷其作出的調整新購商品住房交易時限

7月20日,河南省開封市政府官網發布《市住建局撤銷其作出的調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關決定》,距離此前政策正式發布僅1天。通知顯示,開封市住建局鑒于其作出的“調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定,未進行充分的市場調研和論證,對由此可能産生的市場影響缺乏充分的預判和評估,故撤銷此決定,收回相關文函。開封市住建局表示將繼續嚴格落實房地産市場管理政策,促進開封房地産市場平穩健康發展,切實維護好人民群衆利益。

大连调控:实施商品住房价格指导 加大房地产市场秩序整顿力

7月31日,大連市政府網站公布了《大連市人民政府辦公室關于加強房地産市場調控工作的通知》(以下簡稱《通知》),通知表示,將實施商品住房價格指導、繼續加大房地産市場秩序整頓力度、加強輿論引導和市場預期管理。所有房地産項目均須申報商品住房預售價格,實際網簽備案價格不得高于申報價格。未售房源申報價不得高于5月份之前最近成交月份的最低價格。對本通知發布後辦理預售許可證的分期預售項目,其未售房源申報價格不得高于前一期已售房源的價格。同時,將繼續加大房地産市場秩序整頓力度,嚴肅查處房地産開發企業和中介機構捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控、惡意炒作、簽訂“陰陽合同”、哄擡房價等違法違規行爲。

[政策] 三年行动计划出炉 大湾区建设加速粵港澳大灣區建設三年計劃發布

7月5日,《中共廣東省委廣東省人民政府關于貫徹落實〈粵港澳大灣區發展規劃綱要〉的實施意見》、《廣東省推進粵港澳大灣區建設三年行動計劃(2018-2020年)》同時公布。實施意見明確廣東省推進大灣區建設按照“三步走”進行安排,包括重大意義和總體要求、重點工作任務、保障措施等三個部分。第一步到2020年,大灣區建設打下堅實基礎,構建起協調聯動、運作高效的大灣區建設工作機制;第二步到2022年,大灣區基本形成活力充沛、創新能力突出、産業結構優化、要素流動順暢、生態環境優美的國際一流灣區和世界級城市群框架;第三步到2035年,大灣區全面建成宜居宜業宜遊的國際一流灣區。《三年行動計劃》包括九個方面100條重點舉措,主要是著眼中期安排,把近中期看得比較准的、可以加快實施的重點工作進行分工部署,進一步量化階段性目標。

深圳市出台39条举措支持自由贸易试验区 放宽建设项目限制

7月8日,深圳市人民政府印發了《支持自由貿易試驗區深化改革創新若幹措施工作方案》,共有三十九條舉措,涵蓋營造優良投資環境、提升便利化水平、推動金融創新服務實體經濟、推進人力資源領域先行先試等五個方面。其中,深圳市人民政府在自由貿易試驗區營造優良投資環境方面做了如下兩點:一是將部分權利下放到自貿試驗區;二是寬了建設項目的一系列限制。在放寬限制方面,自貿試驗區內的外商獨資建築業企業承攬本省(市)的中外聯合建設項目時,不受建設項目的中外方投資比例限制。

中原點評

7月整體房地産政策有所收緊,開封在取消限售後第二天即撤回,蘇州五月以來第三次加碼調控,大連也實施限價。7月底中央政治局會議再次強調房住不炒基本定位,提出“不將房地産作爲短期刺激經濟的手段”,雖然目前外圍環境不明朗,經濟下行壓力加大,但是也不會放松房地産調控來保證經濟增長,維持房地産市場穩定無疑被提高到更重要的地位。

7月房地産信貸也繼續收緊,房地産信托、高杠杆房企銀行貸款管控加大,部分城市利率上浮,下半年政策面整體面臨穩中偏緊的局面。

02 新 房 市 场

住宅網簽占比七成

7月新房市場六項目獲批,五項目入市

訪客指數持續下降

住宅網簽占比七成

  • 7月新房市場共網簽5178套商品房,環比↓15.8%,其中住宅占比上升至70%,公寓占比減少至27%,商辦及其他占比維持不變。

  • 7月一手豪宅共成交187套,環比↓55.6%。

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新房市場整體網簽量持續下降

  • 網簽數據顯示7月全市新建商品房共成交5178套,環比↓15.8%;成交面積爲44.92萬平,環比↓8.5%。

  • 根据市场监测,7月新房市场热度明显下降,新房市場整體網簽量持續下降。

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新房市場六項目獲批

  • 由于2017年新房限價,部分項目推遲入市,故2019年以來現樓入市項目逐漸增多。7月新房市場共有6個項目獲批,其中三項目獲批預售,三項目獲批現售。

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新房市場五個項目入市

  • 7月份新房市場共5個項目入市,其中4個項目主推住宅産品。壹成中心三區開盤市場關注度最高,開盤去化約四成,相比去年年底現樓入市的八區住宅,三區新品住宅戶型使用率降低,備案均價卻增加了2500元/平,但三區開盤當天綜合折扣94折,成交均價與去年八區持平。

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訪客指數大幅下降

  • 7月開發商推盤節奏放慢,其中三周無一項目入市,前期成交火爆的萬科星城住宅産品已售罄,新房市場爆款産品短缺,另外7月天氣炎熱或是暴雨,訪客量持續下降,訪客指數跌至42.26,與去年同期持平,樓市進入傳統淡季。

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住宅供應驟降

  • 7月僅有3個住宅項目獲批,4個住宅項目入市。7月新增住宅批售1739套,17.6萬平,面積環比↓62.8%,推售住宅2047套,20.3萬平,面積環比↓61.2%。上半年的住宅供應明顯高于去年同期,7月供應驟降,與去年同期持平。

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一手住宅整體開盤去化約33%

  • 7月有4个住宅项目入市,一手住宅整體開盤去化約33%,较上月明显下降。“731”政策一周年,市场回归理性,热点片区的大体量住宅项目去化更快,7月市场关注度最高的入市项目是壹城中心三区,三区产品使用率明显低于前期产品,开盘去化仅四成,但仍是7月的畅销住宅项目之一。

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住宅成交疲軟

  • 7月新房住宅网签3629套,环比↑3.5%,网签面积34.8万平,环比↑3.1%,新房住宅网签量微增。从网签数据看,住宅网签TOP10大部分都是6月入市的项目,如新锦安海纳公馆网签501套,恒大城193套。网签存在一定的延迟,实际上7月住宅供应大幅下降,访客指数、开盘去化均有所下降,住宅成交疲軟。

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新房住宅存量持續下降

  • 截至2019年7月底,深圳全市新房住宅存量爲240.0萬平,根據過去一年平均成交量計算去化時間不到9個月,連續兩月位于去化警戒線以下,且存量在持續下降。

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寶安、龍崗、鹽田、大鵬四區網簽套數上升

  • 从区域网签套数上看,寶安、龍崗、鹽田、大鵬四區網簽套數上升,大鹏区仅保利香槟苑、花样年家天下两项目网签,共网签36套,环比上升63.6%。罗湖区在售新房住宅项目较少,随着实地剑兰郡的售罄,网签量持续大幅下降,7月仅网签4套住宅。

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寶安區網簽占比達34%

  • 從十區網簽面積及占比看,地理位置優越、市場熱度高的寶安區7月網簽11.90萬平住宅,占比達34%,其次是龍崗區占比26%,坪山區占比15%。

  • 從十區供應面積及占比看,龍華區供應11.92萬平,占比59%,7月寶安、福田、鹽田、光明、坪山、大鵬六區無住宅供應。

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8萬以上價格段成交占比增加

  • 網簽數據顯示,7月4萬以下價格段成交占比與上月持平,4-6萬價格段占比從52.3%下降至49.2%,6-8萬價格段、8萬以上價格段占比均有所上升。近兩月新入市8萬以上均價的住宅項目有海境界二期、新錦安海納公館、京基禦景峯三個。

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90-144平面積段占比下降

  • 網簽數據顯示,7月60-90平的剛需戶型套數占比上升至54.2%,90-144平的改善型戶型套數占比下降至43.1%,其他面積段占比變化不大。

  • 根據市場監測,7月住宅成交套數TOP10榜首的新錦安海納公館,75平的兩房去化最快,該項目90平以下的套數占比75%。

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6萬+成交面積占比連續兩月上升

  • 7月網簽住宅項目共65個,其中有6萬+成交記錄的樓盤有22個,限價樓盤2個,本月無保障性住房網簽。

  • 7月新房住宅6萬+樓盤共成交906套,占全市成交套數的25.0%;6萬+住宅樓盤成交總面積爲8.9萬平,占全市成交面積的25.5%。

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新錦安海納公館成交套數最多

  • 7月網簽數據顯示,新錦安海納公館網簽501套,位居7月住宅成交套數TOP10榜首,其次是華強城、恒大城。TOP5中除了華強城項目外均爲上月新入市項目,網簽效率有所提高,萬科星城住宅産品已售罄,網簽也進入尾聲。

  • 7月住宅成交套數TOP10共成交2072套,占全市成交套數的57%。

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新錦安海納公館獲住宅項目雙料冠軍

  • 網簽數據顯示,新錦安海納公館網簽501套,網簽金額38.33億,成交套數、成交金額均遙遙領先,其次是華強城,仁恒四季園均價接近5萬,成交金額反超恒大城,位居第三位。

  • 7月住宅成交金額TOP10樓盤成交金額共計104.41億元。

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新錦安實業發展成交面積位居榜首

  • 7月新錦安實業發展僅憑海納公館一個住宅項目網簽4.6萬平,位居開發商成交面積TOP10榜首,其次是恒大、萬科。

  • 7月TOP10開發商成交面積共計18.6萬平,占全市成交面積的54%。

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仁恒置地成交金額反超萬科、恒大

  • 7月網簽數據顯示,新錦安實業發展成交金額達38.33億元,遙遙領先。仁恒置地僅仁恒四季園一個住宅項目網簽,成交金額爲8.52億元,反超萬科、恒大。

  • 7月住宅成交金額TOP10開發商成交金額共計100.1億元。


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八月潛在計劃入市項目

  • 信托、海外債、銀行貸款等一系列房地産融資監管新政密集出台,開發商融資成本上升,理應加快推盤回籠資金。但樓市進入傳統淡季,開發商推盤意願較低。

  • 預計8月潛在計劃入市項目共十個,具體項目入市時間有待進一步跟進。

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公寓成交量大幅下滑

  • 7月有兩個公寓項目獲批預售,批售面積爲13.99萬平。

  • 網簽數據顯示,7月全市商務公寓共成交1375套,環比下降44.93%;成交面積7.36萬平,環比下降44.20%;本月公寓成交均價回升2.78%至59734元/平。

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南山成交面積占比最大

  • 7月南山區受華聯城市商務中心和京基禦景峯項目備案影響,南山區成交面積爲2.30萬平,爲全市公寓成交最活躍的區域。上月會展灣中港項目集中備案,寶安區成交面積增加2.97倍,本月寶安成交面積環比下滑75.1%至1.58萬平,屬正常回落。

  • 7月福田區公寓成交均價環比上升1.31%至94218元/平,居全市首位。南山區公寓成交均價環比下滑18.52%至84307元/平,這主要是受華聯城市中心項目備案影響。

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60-90㎡公寓成交占比持續下滑

  • 45㎡以下小戶型公寓成交占比回落7.48%至53.31%,此面積段內華聯城市商務中心爲成交主力;

  • 45-60㎡的公寓成交占比上升6.52%至23.78%,此面積段佳兆業城市廣場項目備案量最多;

  • 60-90㎡的公寓的成交占比下降2.85%至15.85%,此面積段內會展灣中港備案量最多;

  • 90㎡以上的公寓成交占比上升3.81%至7.05%,此面積段內京基禦景峯爲成交主力。

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300萬以內公寓成交占比超七成

  • 從成交總價來看,7月總價在100萬以內的公寓成交占比下降0.12%至0.44%。總價在100萬-300萬之間的公寓成交占比爲73.24%,環比下降3.70%,此價段內華聯城市商務中心、會展灣中港爲成交主力。

  • 總價在300萬-600萬的公寓成交占比爲19.35%,環比上升0.04%,此價段內成交最爲活躍的是華聯城市商務中心。

  • 總價段在600萬-1000萬的公寓成交占比上升1.81%至3.05%,總價在1000萬以上公寓成交占比上升1.96%至3.93%,這兩個價段內京基禦景峯成交最爲活躍。

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TOP10項目成交量占比占六成

  • 7月成交量TOP10榜單中,南山的華聯城市中心以228套的成交量位居第一名。

  • 公寓成交量前十榜單共成交894套,占全市成交套數的65.02%。

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華聯城市中心爲銷售金額冠軍項目

  • 網簽數據顯示,本月南山的華聯城市中心項目共備案228套,成交金額爲5.85億元,位居全市公寓成交金額第一名。

  • 7月公寓成交金額TOP10樓盤成交金額共計28.87億元,占全市公寓成交金額的65.64%。

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一豪宅項目入市

  • 7月無豪宅項目獲取預售,有一豪宅項目獲取現售,爲龍崗的正展逸園項目。

  • 本月有一個豪宅項目入市,爲正展逸園項目,該項目獲批36套別墅,合計0.78萬平。

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豪宅成交量價齊跌

  • 7月一手豪宅共成交187套,環比↓55.6%,成交面積爲2.62萬平,環比↓54.4%。

  • 成交均價爲98934元/平,環比↓8.0%。

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南山區豪宅成交占比近九成

  • 南山區一手豪宅共成交147套,成交面積爲2.32萬平,面積占全市比重爲88.21%,南山的成交以寶能城爲主;福田成交35套豪宅,面積共計0.25萬平,面積占全市比重爲9.47%;龍華成交了5套別墅類豪宅,面積共計0.06萬平,面積占全市比重爲2.33%。

  • 分類型來看,本月住宅類豪宅的網簽量爲1.66萬平,占比爲63.3%。公寓類豪宅本月共成交0.90萬平,占比爲34.4%。

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海境界居千萬豪宅成交量榜首

  • 本月一手千萬豪宅成交套數共成交118套,占總成交套數的63.10%。

  • 千萬豪宅中,南山的海境界備案35套,位居7月豪宅成交量榜首。

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1000萬-2000萬豪宅成交占比超五成

  • 網簽數據顯示,7月1000萬以下豪宅成交套數占比回落4.43%至36.90%。

  • 1000萬-2000萬價段的豪宅成交占比上升5.20%至52.94%,此價段內海境界的成交較爲活躍。

  • 2000萬-3000萬價段的豪宅成交占比下降1.07%至5.35%。3000萬以上豪宅成交占比上升0.30%至4.81%。


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新房市場總結

  • 网签数据显示,7月新房住宅网签3629套,环比↑3.5%,寶安、龍崗、鹽田、大鵬四區網簽套數上升,地理位置优越、市场热度高的宝安区成交面积占比最多,高达34%。8萬以上價格段成交占比增加至17.3%,新锦安海纳公馆成交套数、成交金额均遥遥领先。根据市场监测,7月住宅供應驟降,访客指数、开盘去化均有所下降,住宅成交疲軟。信托、海外债、银行贷款等一系列房地产融资监管新政密集出台,开发商融资成本上升,资金回笼需求增强,预计八月市场供应将上升,成交或止跌回升。但由于数据的延迟性,网签量将有所下降。

  • 網簽數據顯示,7月全市商務公寓共成交1375套,環比下降44.93%;成交面積7.36萬平,環比下降44.20%;本月公寓成交均價回升2.78%至59734元/平。6月会展湾中港项目集中备案导致成交放量,故7月公寓成交量跌幅明显。从月度成交套数来看,7月成交量也偏低,7月公寓成交套数