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咖姐课堂 | 房屋40年産權和70年産權?共有这8大区别!

咖姐课堂 | 房屋40年産權和70年産權?共有这8大区别!

来源:深圳中原地産网发表时间:2019年08月09日 18:02

提起産權年限,大多數人都並不陌生,第一反應都會是70年是住宅用地,其他年限的都是商業、工業用地之類。


我國目前用于居住的房屋産權的年限主要分爲40年、50年與70年産權三種,比如常見的商品住宅基本都是70年産權,而商務公寓基本都是40年産權等。


但是問題來了,除了用地性質不同,年限不同,40年産權和70年産權的房屋還有什麽區別呢?


今天,依舊是咖姐帶大家一探究竟:



首先,大家要先弄懂清楚究竟什麽才是房屋産權~



房屋産權是指房産的所有者按照國家法律規定所享有的權利,也就是房屋各項權益的總和,即房屋所有者對該房屋財産的占有、使用、收益和處分的權利。


房屋産權有土地使用權房屋所有權兩部分組成:


以前,人們買房後可以拿到兩個證書,一個是房産證,一個是土地證。這是因爲根據憲法,我國土地所有權歸國家和集體所有。在城市裏,土地歸國家所有;在農村,土地是集體所有。也就是說,人們在購房後,可以擁有房屋的所有權和土地的使用權。

房屋所有權是私有財産權的一種,根據我國2007年起施行的物權法,私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生産工具、原材料等不動産和動産享有所有權,其年限是永久的。

土地使用權和房屋所有權的区别在于——房屋所有權没有期限限制,土地使用權则有期限。土地使用權在出让时根据开发类型分为不同的使用年限。

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現在,我國已經推行不動産統一登記制度,房産證和土地證已經合二爲一,住宅用地仍有最高70年的使用期限。

在了解土地使用權、房屋所有權的区别后,我们需要对以下8种关于产权的区别进行了解:


用地性質的不同

通常來說,用途爲住宅的土地使用權年限为70年,工業建築用地綜合類用地爲50年,而商用建築用地爲40年。

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所以当看到产权年份不一样的时候,意味着土地的性质是不一样的。一般来说,如果要买的房子是40年,那它就不会是住宅用地;同样如果你买公寓或者商鋪,一般情况下产权也不会是70年。


産權年限的區別

我們所說的産權年限,一般指的是土地使用年限

40年産權的房子,其土地使用年限爲40年,70年産權的房子,其土地使用年限爲70年。

我們擁有房屋永久的居住權,但房屋的土地使用年限是有限的,土地使用年限從開發商拿地之日開始算起。

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例如,如果某开发商是在2009年取得了一块居住用地的土地使用權,那么该土地的使用年限就是到2079年截止。也就是说,土地使用年限是从土地出让之日开始算起,而非業主取得房产证的日期算起。


貸款政策不同

購房者買房子一般都是通過按揭貸款的方式,衆所周知,我國貸款方式分爲普通商業貸款、公積金貸款、商業和公積金混合貸。

一般情況下,70年産權住宅政策較爲寬松,既可以公積金貸款,也可以使用商業貸款,享受首套住宅30%的首付,最長貸款年限可貸30年。

而非住宅性質的40年或50年産權的房子一般不能申請公積金貸款,銀行貸款首付一般在50%,且貸款年限也僅10年,貸款利率通常也會比較高,首付壓力和月供壓力都比較大。


稅費繳納的不同

购买房屋除了缴纳最基本的放款之外,还要收取各种各样的税费,70年産權的房屋和非住宅性质的40年或50年産權的房子在税费收取上的标准是有差别的。

例如在初次购买房屋是缴纳契税。70年産權住在缴纳契税时依据现实情况,可给予1%—3%不等的优惠,而非住宅性質的40年或者50年产权的房子在购买时没有任何的契税优惠,必须全款缴纳,费用相对较高。


居住成本不同

70年産權的住宅,在水电费上是按照民用标准收取,价格相对较低,而非住宅性質的、40年或50年産權的房子,則是按照商用標准來收取,價格要貴很多,並且一般不通燃氣

購房前了解清楚房屋水電費的收費標准,以免造成後期生活成本的高支出。


公攤面積

買房的時候,購房者不僅僅要爲套內面積買單,同時也需要爲公共區域的面積買單。

一般情況下,40年的商用用地以及50年工业用地和綜合類用地的规划设计标准,要比70年普通居民住宅用地公攤面積高很多。这是因为商业类建筑的门厅一般都比较高,而且楼梯等按照规定设置的也比较多,建筑的标准比较高,因此非住宅性质的50年产权以及40年産權用地公攤面積也比较大


入學政策上的不同

一般情況下,有别于70年産權的住宅,非住宅性质的40年或50年産權的房子一般来说不能用来申请学位的。

不過也有例外,有些地方的商務公寓也是可以進行學位申請的。例如深圳的羅湖、福田、南山、大鵬新區等,都一定程度上放開了公寓積分入學限制,允許商務公寓申請學位,但相對住宅來說在積分上處于劣勢。


房産套數認定方面的不同

在限购限贷的大背景下,一般40年産權的房子不计入套数(有个别规定的城市除外,如北京)。比如,个人名下只有一套非住宅性质的40年産權的房子,再次买70年産權的房子,可以认定为购买首套房。但如果有贷款记录,在一些城市,首付比例可能会提高,具体要看城市怎么规定的。

而70年産權的房子,通常情况下都会计入家庭住房套数内。


看完這些之後,不知大家會不會有這樣的疑問:

未來等到土地使用期限到期後,我們該怎麽辦呢?

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對此,民法典物權編草案出了原則性規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。

但是,對于續期多長時間、是否收取費用以及如何收取費用,並未給出具體規定,這也給期滿後是否要繼續收取土地使用費打了個問號。

不過之前也有專家表示,未來很有可能與房地産稅結合,通過繳納房地産稅的方式,實現住宅用地使用權70年期滿後續期的銜接安排。



来源:央视新闻 | 中国普法 | 经济日报

整理:中原大咖

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