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深圳剛需圖鑒:上半年有多少家庭在換三房?

深圳剛需圖鑒:上半年有多少家庭在換三房?

来源:深圳中原地産网发表时间:2019年08月08日 18:18

2019年上半年,“穩”字貫穿整個房地産市場,成爲今年市場的主基調。而具體的上半年樓市情況如何?下半年是否該出手呢?

8月4日晚,深圳中原地産联合深圳新浪乐居、在深圳福田中心书城围绕《2019深圳刚需图鉴,下半年该出售吗》这一主题展开现场干货分享。一起来看看精彩回顾吧~

深圳中原地産董事总经理郑叔伦,就土地新房二手房公寓四個部分進行了2019年上半年樓市分析及下半年預判。


土地:“面粉漲價”,成交金額成倍增長


2019年上半年深圳全市土地共計成交18宗,同比減少5宗;成交用地面積爲35.12萬平,同比減少64%。

雖然成交宗數和成交面積都有下降,但上半年的土地成交金額卻大幅上漲,達到了292.22億元,是去年同期的3.2倍。

一直以來,深圳土地都比較稀缺,且大部分土地都被建成安居房,只有少部分才留給開發商建設商品房。

而在今年六月,深圳卻一次性拿出5宗土地來進行集中拍賣。拍賣競爭十分激烈,引來了全國80多家發展商前來競拍,舉牌三百多輪,最終5宗地均達到最高限價,以總價224億成交!


“面包限價,面粉漲價”,開發商在這樣一個利潤相對薄弱的情況下,依舊普遍看好深圳房産,這很大程度給市場打了一個強心劑。

此外,從成交土地用途來看,上半年成交土地類型相對集中。數據顯示,居住用地成交17.03萬平,占比接近五成。

而從各區土地成交分布來看,上半年土地供應住宅用地主要集中在光明新區,光明新區未來會逐漸變成焦點。同時,龍華、寶安近幾年依舊是核心區域。


新房:供應、成交同比均大幅上升


深圳新房市場比較特殊,其成交規模在一線城市當中是屬于體量相對較小的。

當前,深圳新房市場基本還處于供不應求的狀態,其成交量很大程度上取決于供應量,供應大就成交多,供應少就成交少。而今年深圳供應呈現大幅上升,隨之成交也取得大幅上升。

上半年,光明、寶安、南山、福田、鹽田五區住宅成交量大幅上升。其中,光明區成交2702套,是去年同期數據的12.6倍,或許值得置業者格外關注。

由于深圳城市吸引力日漸增強,剛需置業也是自住兼投資爲主,新房限價下片區規劃、項目配套成爲置業選擇最主要的因素,熱點片區大體量住宅項目去化更快。

從成交數據來看,上半年成交持續火爆的諸如萬科星城、華強城等主力戶型均屬于90-144平面積段,均價也多低于5萬。

沙井作爲上半年最熱片區,未來規劃誘人,且入市項目以大體量的住宅項目爲主,大體量的住宅項目整體配套更完善,並有地鐵在建,也是一個值得重點關注的片區。


公寓:已过限售消化期 成交主力总价低

2019年上半年,公寓供應量大幅增加,但受到“限售”政策的影響,公寓的成交熱度遠不如住宅,同比去年也有所下滑。

從區域上看:2019年上半年商務公寓的成交,南山、寶安和龍崗爲成交主力。

從價格上看:2019年上半年公寓的成交進一步集中在300萬以下價段,同時1000萬以上公寓成交占比也有所提升。

從面積上看: 以剛需爲主,小戶型依然是最受歡迎的公寓産品,主要是45㎡以下的小戶型公寓。

在粵港澳大灣區政策的利好下,深圳樓市再次獲得了市場的關注,不限購不限貸的公寓也受到了投資客的青睐。預計未來低總價小面積物業仍會是市場成交主力。


二手房:豪宅遇冷 刚需更受关注


二手市場今年有一定回落,而且由于新房限價的原因,一二手房産出現倒挂現象,投資氣氛不夠濃厚。

2019年上半年政策面雖然平靜,但是二手市場成交分化嚴重,起伏也較大。

一季度成交回暖,一方面,政策面向松的預期加大;另一方面,粵港澳大灣區規劃綱要出台,深圳作爲大灣區核心城市,房地産長期價值凸顯;同時,自去年下半年開始,深圳二手房跌入近幾年的低谷,成交異常低迷,需求壓抑時間長、體量大。多因素疊加之下,年後剛需和投資客入市大幅增加,成交也快速回升。

上半年豪宅轉冷,新房豪宅項目較去年明顯降溫,二手也以觀望態勢爲主,成交乏力,反而剛需盤更受到關注。龍崗等低價區域受到置業者青睐,3房成爲最受歡迎的戶型。

從成交總價上看,250-500萬價段仍爲成交主力,占比約53%,占比繼續擴大。而800萬以上兩個價段的下滑,也反映出了上半年豪宅市場成交不夠理想。

當前,全國一二線城市反彈過于迅速,部分城市價格上升明顯,政府開始收緊房地産市場。政府收緊房地産市場、多城出台政策、信貸管控加強、加上外圍環境嚴峻,經濟下行壓力劇增,市場會逐步降溫。


從上半年來看,最受置業者喜愛的是90~144㎡的新房和60~90㎡的二手房,250-500萬價段最受購房者青睐,而3房則以36%的成交占比成爲在衆多家庭中最受歡迎的戶型


2019年下半年的市場怎麽走?

1.用一個詞形容上半年深圳樓市

潘傳燦:不確定性。現在很多政策、土地出讓、舊改、對購房者心裏産生不確定性。同時另外一個不確定是購買剛需、豪宅的時候,深圳市場是非常明顯。單價10萬元不一定是豪宅,好的價格不一定是戶型。

艾振強:我的關鍵詞就是穩。深圳的穩不是靜態的穩,而是動態的穩。今年四五月份的時候,二手房交易8000套,我覺得這個不是很關鍵的原因,關鍵是四五月份的成交,另外一個就是6月份土地的成交,全國各地的開發商或者購房者還有一些其他新聞刷屏。我覺得全年還是會保持平穩的態勢。

鄭叔倫:上半年的詞是“剛”。現在深圳的房地産市場進入了一個價格爲主導的市場,買豪宅的都在觀望,現在購買主力群變成了剛需,4萬多、2萬多特別受歡迎。其實每個人的情況都不一樣,今年上半年是剛需爲主導,所以我用的詞是“剛”。


2.剛需置業關注哪些區域?

艾振強:其實我覺得每個人的情況都不太一樣,收入情況、家庭情況、未來的工作地方,每個人的不一樣,導致給你的建議不一樣。做一個專業的置業計劃,你拿著這個計劃書就可以用了。在深圳純粹看便宜的話,坪山最便宜,但是政府大力投資,我覺得現在是你反而可以關注的時候。

總體來說,資金雄厚一點的話,更建議往西部看,現在有很多企業在跟著産業走,往南山、寶安搬,政府的這種投資當然也有作用,但是深圳政府是相對來說是倡導小政府大市場的,政府主導的作用會更加全面。剛才鄭總分享的時候也說了光明新區,整個深圳的土地不多,光明新區這一塊的土地多,政府的投入相對也會多,投入的空間會比較大。

潘傳燦:說到這個話題的話,我個人覺得跟每個人現在所在的工作區域有關系,區域的規劃,在兩個方面一個城市的基礎建設,第二個是城市的軌道建設。

深圳明年有兩個地鐵線開通,建地鐵就是建城市,所以我們個人認爲除了價格窪地選擇以外,還有一個就是地鐵開到哪裏去就買到哪裏去。地鐵在建設中房價有30%的漲幅,建成的時候又有一個30%上漲的幅度,這個在龍華、龍崗已經實現了。未來深圳的光明、坪山沒有通地鐵,這些地方應該是大家比較關注的,還是以軌道建設的物業爲准。

首套房、剛需房,我覺得應該選地段、品牌開發商,資金比較強的情況下,相對而言我覺得選大戶型、配套好的房子比較好一些。

鄭叔倫:作爲購買者,想在深圳置業是比較被動的,沒什麽主動權。現在新房供應主要在龍崗、寶安、龍華。

兩年多了一個很火的地方,一個叫坪山,一個叫光明。如果你是想買價格比較便宜的話,目前從新房的價格角度來看的話在坪山。你想炒房的,我不建議,收租的還不夠。關內房租金的回報、出租率比較高。另外要考慮工作的地方、考慮自己生活的習慣,每個區域有不同的樓盤,每個地區的戶型都有。


3.穗莞深軌道沿線置業建議

鄭叔倫:說起來高鐵、軌道也好,的確可以把人與人之間的距離縮短。現在也有客戶考慮去坪山,也是得益于軌道交通的發達。從宏觀角度看,我們都是大灣區的一員。如果我們把大灣區作爲一個整體看的話,你去惠州、東莞買房,我覺得問題不大。目前他們的房價跟深圳還是有一定的落差,但是也要計算時間成本、交通成本等。

艾振強:前兩年沒調控的時候,有個說法以前叫做來了就是深圳人,這幾年大家說來了就是東莞人、惠州人、中山人。深圳離你很近,深圳的房子和房價離你很遠。確實會有很多的人無論是出于自住、投資都會考慮在深圳周邊買房。

整體來看,因爲深圳面積比較小,如果把惠州、東莞、中山考慮進來可能也跟北京面積比較多,研究不同的城市在分化,包括剛才談到的深圳,像坪山跟西部的沙井、松崗這種地方就是天壤之別。

如果東莞、惠州、深圳,最好肯定是深圳,其次是東莞,然後是惠州。9月馬上有條輕軌連接廣州、東莞、惠州,我覺得還是要根據情況,東莞有一定的升值潛力,而且東莞的各個站點離深圳比較近,如果你在寶安工作,在深圳置業壓力比較大,可能考慮在東莞靠近地鐵的物業,可以考慮廣州或者廣深線境內的區域,因爲廣深的輕軌很多是跟高鐵、地鐵、跟機場接駁,這些區域還處于開發之中,現在如果不急著要住,或者現在要做投資的,現在這個可以做一個考慮。

潘傳燦:其實深圳非常小,惠州大亞灣的房子50%都是深圳人買的,深圳的購買力非常強。第一個是被迫型的,在深圳實在買不起房子的,被外因型的客戶;第二個我手上有閑錢;第三類是主動型的。因爲東莞、惠州還是有很多的社區、項目,所以很多經濟實力比較雄厚的買東莞房子養老。其實給他們一個選擇,應該首先是買大社區,第二個買軌道旁邊的大社區,買軌道沿線還有學位的大社區。

對于純粹投資買東莞、惠州房子的購房者,我覺得這個時候應該選項目,我個人還有比較推崇東莞,因爲惠州跟深圳的差距比較大,東莞跟深圳的連接相對比較近,東莞的融合度比惠州的融合度比較高。同時還需要實地跑盤,多感受一下。


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